Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede o finanzia immobili produttivi di reddito, come edifici residenziali e commerciali, per conto degli azionisti.
I REIT offrono ai privati l'opportunità di guadagnare un reddito investendo nel settore immobiliare, senza gli oneri della proprietà diretta, come la gestione e la manutenzione dell'immobile. È anche un ottimo strumento per diversificare il tuo portafoglio di investimenti.
Continua a leggere per scoprire come investire nei REIT e capire come funzionano.
Cosa sono i Real Estate Investment Trust (REIT)?
I Real Estate Investment Trust (REIT) sono società di partecipazione specializzate in investimenti immobiliari, che possiedono un portafoglio diversificato di proprietà, spesso incentrato su un settore specifico. Il suo funzionamento è simile a quello delle società per azioni pubbliche, in quanto le sue azioni sono quotate in borsa.
I REIT utilizzano il denaro degli investitori per acquistare immobili che generano reddito, sia tramite affitti che tramite interessi sulla proprietà. La legge impone alla società di distribuire il 90% dei suoi utili annuali totali sotto forma di dividendi in contanti agli azionisti. Ciò lo rende un investimento interessante per gli amanti del reddito fisso.
Gli azionisti dei REIT godono di un vantaggio fiscale, poiché l'imposta sui dividendi è bassa, il che aumenta l'attrattiva di questo tipo di investimento.
Come identificare le società di investimento immobiliare (REIT)
Affinché una società possa essere considerata un fondo di investimento immobiliare (REIT), deve presentare un modulo Modulo 1120-REIT L'IRS la esenta dall'imposta sulle società e impedisce la doppia imposizione sui redditi degli azionisti. Questo modulo è noto come Modulo di selezione REIT.
Deve inoltre soddisfare i seguenti requisiti, come stabilito dalla Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti e dall'IRS:
- La società deve essere registrata in qualsiasi stato come società soggetta a imposta federale, ad eccezione del REIT.
- Un REIT deve avere almeno 100 azionisti dopo il secondo anno di attività.
- Durante l'ultima metà dell'anno fiscale, non più del 5% delle azioni della società deve essere posseduto da 50 o meno persone.
- I REIT devono essere convertibili e la società deve essere gestita da un consiglio di amministrazione o da un consiglio di amministrazione.
- Almeno il 75% del reddito lordo del REIT deve provenire da fonti immobiliari o correlate al settore immobiliare. Ciò significa che deve investire il 75% del suo patrimonio totale nel settore immobiliare.
- Un REIT non può possedere più del 10% del potere di voto di una società, a meno che non si tratti di un altro REIT, di una sussidiaria qualificata di un REIT (QRS) o di una sussidiaria tassabile di un REIT (TRS).
- Le commissioni di servizio o le attività non immobiliari classificate come fonti non idonee non devono costituire più del 5% del reddito della società.
- Per legge, i REIT sono tenuti a versare annualmente almeno il 90% del loro reddito imponibile come dividendi agli azionisti. Se conservi il tuo reddito, pagherai le tasse come qualsiasi altra attività.
- Per legge, i REIT sono tenuti a inviare annualmente lettere a tutti i loro azionisti, richiedendo i dettagli della titolarità effettiva delle azioni. Se un REIT non lo fa nei tempi previsti, incorre in sanzioni.
Puoi usare Guida NYSE REIT Oppure un altro database online, quindi cerca e filtra i risultati per vedere facilmente quali aziende sono REIT. Esistono numerose fonti affidabili disponibili online per identificare le società REIT.
Tipi di Real Estate Investment Trust (REIT)
I REIT rientrano in due categorie principali: REIT azionari و REIT ipotecari. In generale, i REIT azionari investono direttamente in immobili fisici e generano reddito attraverso gli affitti, mentre i REIT ipotecari investono in prestiti ipotecari e titoli garantiti da ipoteca e generano reddito dagli interessi su questi prestiti.
1. Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
I REIT generano la maggior parte dei loro ricavi affittando gli immobili di loro proprietà. Circa il 90% di tutti i REIT sono trust di investimento immobiliare. Questi fondi possono possedere immobili residenziali o commerciali.
I REIT hanno una maggiore stabilità finanziaria perché dipendono dal flusso di cassa mensile derivante dagli affitti pagati dagli inquilini.
I quattro tipi principali di REIT:
- REIT al dettaglio: I REIT al dettaglio investono in punti vendita al dettaglio autonomi e centri commerciali. I suoi redditi derivano dagli affitti pagati dagli inquilini di questi immobili. Infatti, il 24% di tutti i REIT sono REIT al dettaglio.
- REIT per uffici: Questo tipo di REIT investe in edifici commerciali adibiti a uffici e genera reddito da inquilini a lungo termine. Gli inquilini firmano un contratto di locazione della durata compresa tra tre e dieci anni. I REIT ad uso ufficio sono solitamente ubicati nei centri urbani in cui si registra una crescita occupazionale.
- REIT residenziali: I REIT residenziali possiedono immobili residenziali. I dati mostrano che i REIT possiedono il 2% degli appartamenti negli Stati Uniti. Solitamente investe in condomini con almeno cinque unità e in proprietà multifamiliari con 2-4 unità. Analogamente ai REIT per uffici, anche i REIT residenziali si concentrano sui centri urbani con crescente densità di popolazione e crescita occupazionale. Nel 2018, i REIT residenziali hanno sovraperformato il settore REIT più ampio, con un rendimento medio dei dividendi annuo del 3.97%.
- REIT sanitari: Nel mondo ci sono 33 REIT sanitari con una capitalizzazione di mercato di oltre 127 miliardi di dollari e il 90% dei REIT sanitari si trova negli Stati Uniti. I REIT sanitari investono in immobili correlati alla salute, come strutture infermieristiche, ospedali, case di riposo e centri medici. Il settore sanitario rappresenta circa il 17% della spesa del PIL degli Stati Uniti. Le sue entrate provengono dai rimborsi Medicare e dalle quote di occupazione. I rendimenti dei dividendi pagati dai REIT sanitari sono più elevati di quelli delle società presenti nell'indice immobiliare globale.
2. REIT ipotecari
I REIT ipotecari acquisiscono mutui esistenti, a lungo termine e ad alto tasso di interesse e realizzano i loro profitti dal pagamento degli interessi. Il suo profitto risiede nella differenza tra i tassi di interesse a breve e a lungo termine sui mutui.
I REIT ipotecari possono essere: Residenziale o commerciale. Investire in questi fondi è considerato rischioso, poiché rappresentano solo circa il 10% del totale delle tipologie di fondi di investimento immobiliare. Questo perché i REIT ipotecari operano con un'elevata leva finanziaria, che li rende volatili.
Prima di investire in REIT ipotecari, è altamente consigliabile approfondire le proprie conoscenze in materia di investimenti in questo settore per comprendere la natura di questi fondi e il loro funzionamento.
Come investire nei trust di investimento immobiliare
Il modo migliore per investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) è investire in un fondo esistente. È possibile investire nei REIT acquistandone direttamente le azioni oppure investendo in un organismo come un fondo comune di investimento autorizzato, che investe nei REIT. Si tratta di un'opzione ideale per gli investitori che desiderano diversificare i propri portafogli di investimento con attività immobiliari senza la necessità di possedere o gestire immobili fisici.
È possibile acquisire esposizione alle azioni REIT investendo in fondi comuni di investimento specializzati in investimenti immobiliari o in fondi negoziati in borsa (ETF) focalizzati sul settore immobiliare. I fondi negoziati in borsa sono società di investimento organizzate che raccolgono capitali di investimento vendendo le proprie azioni agli investitori. Il denaro ricavato dalla vendita delle azioni viene poi investito in obiettivi di investimento specifici, offrendo agli investitori un facile accesso al mercato immobiliare.
Ecco una guida rapida per investire in due tipi di REIT: REIT quotati in borsa e REIT privati:
1. Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
Questi tipi di REIT sono simili alle azioni e agli exchange-traded fund (ETF), in quanto è possibile acquistarli e venderli sulle principali borse valori, come il NASDAQ o la Borsa di New York. Negli Stati Uniti sono più di 225 i REIT negoziati in borsa.
Non esiste un importo minimo o massimo per l'acquisto di REIT. Le commissioni di intermediazione online variano da circa $ 8 a $ 10 per operazione.
Gli investitori ricevono dividendi trimestrali o mensili pari al 90% dei loro profitti. Il valore degli asset degli investitori in REIT aumenta costantemente in base alle tendenze macroeconomiche e alle performance aziendali.
Molte persone preferiscono investire nei REIT per la loro elevata liquidità e crescita stabile. Inoltre, non addebitano alcun costo di servizio iniziale o annuale.
La legge impone ai REIT di presentare relazioni finanziarie trimestrali e di rispettare altri obblighi di rendicontazione finanziaria per aumentare la trasparenza e la responsabilità.
È possibile trovare buoni REIT in cui investire su piattaforme come Dividends.com, sul cui sito web sono elencati oltre 200 REIT.
2. REIT privati
Queste società soddisfano i requisiti dell'IRS ma sono registrate presso la SEC in borsa. I REIT privati vengono venduti da consulenti finanziari o broker privati.
A differenza dei REIT quotati in borsa, che non prevedono commissioni, i REIT privati applicano commissioni iniziali che vanno dal 10 al 16%. I REIT privati possono vendere titoli a investitori accreditati con un reddito annuo di almeno $ 200,000 o un patrimonio netto di $ XNUMX milione.
I REIT privati mancano di trasparenza perché non rispettano gli standard di rendicontazione a cui sono soggetti i REIT quotati in borsa. Inoltre, non rispetta le regole delle società pubbliche.
Inoltre, gli investitori non possono accedere ai propri investimenti per i primi due o tre anni dopo aver investito in REIT privati.
Una volta trascorso questo periodo, potranno ritirare i propri investimenti. I prelievi dai REIT sono noti come riscatti. Nonostante il periodo di tre anni, i gestori dei REIT potrebbero decidere di limitare i riscatti a tempo indeterminato.
Come misurare i dividendi e le distribuzioni dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
Gli utili dei REIT possono essere misurati in base all'utile netto e ai fondi derivanti dalle operazioni (FFO). È possibile calcolarlo sommando l'utile netto dell'azienda, più ammortamenti e svalutazioni, meno l'utile derivante dalla vendita di immobili. L'FFO è un indicatore importante della performance dei REIT perché riflette il flusso di cassa operativo effettivo di una società, che è più importante per gli investitori rispetto al reddito netto contabile.
FFO = (Reddito netto) + (Ammortamenti e svalutazioni) – (Utile dalla vendita di immobili).
L'ammortamento è incluso nel calcolo perché la spesa annuale per l'ammortamento dei numerosi asset immobiliari dei REIT distorce negativamente i guadagni. Poiché i profitti derivanti dalle vendite immobiliari vengono eliminati, i REIT possono reinvestirli, contribuendo alla crescita del loro portafoglio immobiliare. Ciò fornisce un quadro più chiaro della performance finanziaria del fondo e della sua capacità di distribuire dividendi.
Qual è il rapporto ideale per il tuo investimento in fondi di investimento immobiliare?
Se ti stai chiedendo quale percentuale del tuo portafoglio di investimenti dovrebbe essere allocata ai fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), la risposta breve è che varia a seconda di diversi fattori.
Il rapporto ottimale dipende dai tuoi obiettivi di investimento, dalla tua tolleranza al rischio e dall'arco temporale dei tuoi investimenti. Tuttavia, la maggior parte degli esperti consiglia di destinare tra il 5 e il 15% del proprio portafoglio ai REIT, tenendo conto dei fattori sopra menzionati e adeguando di conseguenza la percentuale. Ad esempio, l'età è un fattore che determina il rapporto ottimale. Anche se un'assegnazione del 15% può essere appropriata quando si hanno 30 anni, tale percentuale dovrebbe gradualmente diminuire nel tempo. E quando si raggiunge l'età pensionabile, ha senso avere un'allocazione molto più bassa nei REIT.
Ad esempio, l'età influisce sulla percentuale ottimale del tuo investimento in REIT. Anche se il 15% può essere appropriato a XNUMX anni, questa percentuale dovrebbe essere gradualmente ridotta con l'avanzare dell'età. Al momento del pensionamento, di solito è consigliabile ridurre significativamente l'investimento in REIT per preservare il capitale.
Vantaggi dell'investimento in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
Investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) presenta diversi vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari individuali:
- rendimenti relativamente elevati. Secondo NareitNegli Stati Uniti circa 145 milioni di investitori possiedono REIT attraverso fondi comuni di investimento e risparmi pensionistici. Investire in REIT diversifica il tuo portafoglio di investimenti e aiuta a preservare il valore complessivo del tuo investimento.
- Investire in REIT rappresenta una fonte affidabile di reddito passivo. A differenza degli investimenti immobiliari individuali, gli investitori REIT non devono preoccuparsi di acquistare, vendere, affittare o mantenere immobili.
- I REIT sono gestiti da professionisti che si occupano di tutti gli aspetti del settore immobiliare. (comprese le attività legali) in modo altamente redditizio. Alla fine di ogni trimestre, gli investitori ricevono una quota degli utili sotto forma di dividendi.
- La maggior parte dei REIT sono di grandi dimensioni rispetto alle singole proprietà. Per quanto riguarda gli immobili di tua proprietà. Ciò lo rende più stabile e meno volatile.
- Trasparenza. I REIT quotati sono tenuti per legge a presentare regolarmente relazioni agli azionisti. Grazie a questa trasparenza, le sue attività sono soggette al controllo del mercato, consentendo agli investitori di essere informati su tutto ciò che accade all'interno dell'azienda.
- I REIT consentono ai privati di investire in immobili costosi che difficilmente potrebbero possedere individualmente. Anche i REIT sono liquidi; Dove puoi comprarli e venderli facilmente.
Svantaggi dell'investimento in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)
Sebbene l'aggiunta di REIT al proprio portafoglio di investimenti presenti numerosi vantaggi, è opportuno considerare anche alcuni potenziali svantaggi.
Tra gli svantaggi più importanti dell'investimento in fondi di investimento immobiliare rientrano i seguenti punti:
- Utili imponibili: Sebbene i REIT presentino alcuni vantaggi fiscali, è importante ricordare che i dividendi (distribuzioni) sono spesso soggetti all'imposta sul reddito.
- Commissioni: Se investi in REIT privati e non quotati, potresti dover sostenere ingenti commissioni iniziali, commissioni e costi operativi elevati. Per ottenere il massimo vantaggio, è consigliabile cercare fondi con commissioni basse.
- Volatilità: I REIT non sono immuni alla volatilità del mercato. Quando il mercato immobiliare subisce un calo, i REIT possono risentirne negativamente. È importante diversificare il portafoglio per ridurre il rischio.
- Sensibilità al tasso di interesse: A seconda del tipo di REIT in cui si investe, i prezzi dei REIT possono essere molto sensibili ai tassi di interesse. Ad esempio, i REIT ipotecari sono più sensibili alle variazioni dei tassi di interesse rispetto ai REIT residenziali. Pertanto, dovresti studiare l'impatto delle potenziali variazioni dei tassi di interesse sui tuoi investimenti.
domande comuni
Cosa determina il valore delle azioni REIT?
Ecco alcuni fattori che puoi utilizzare per determinare il valore di un titolo REIT:
- Crescita prevista: Per valutarlo, è possibile esaminare la crescita prevista degli utili e il rendimento totale previsto del titolo. Si tratta di un indicatore importante dello stato di salute della performance del fondo e della sua capacità di generare rendimenti futuri.
- Rapporto prezzo/fondi delle operazioni (FFO): Per valutare il valore di un REIT è possibile prendere in considerazione il rapporto prezzo/fondi derivanti dalle operazioni (FFO), che può essere più preciso degli utili e del reddito previsto quando si valutano i REIT. Mostra la reale performance operativa del fondo.
- Confronto: Confronta il rendimento dei dividendi con altri tipi di investimenti ad alto reddito, come azioni o obbligazioni di società di servizi. Questo ti aiuta a capire quanto sia interessante un investimento nel fondo rispetto ad altre opzioni.
- Rapporto debito/EBITDA: Per confrontare i REIT, considerare il rapporto debito/utile prima di interessi, imposte, deprezzamento e ammortamento (EBITDA). Questo rapporto indica la capacità del fondo di pagare i propri debiti attraverso i suoi utili operativi.
- Rapporto di distribuzione dei dividendi: Per valutare la sostenibilità di un REIT, è necessario considerare quanti soldi vengono distribuiti sotto forma di dividendi. Un rapporto troppo elevato potrebbe indicare difficoltà nel mantenere il livello delle distribuzioni in futuro.
- Valutazione del credito: I rating creditizi valutano la solidità finanziaria in base allo storico delle performance e alle prospettive di un REIT. Rating più elevati possono essere associati a una valutazione più elevata, in quanto riflettono una maggiore fiducia nella capacità del fondo di far fronte ai propri obblighi.
Quali sono i fattori che influenzano la crescita dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)?
I profitti dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono influenzati da diversi fattori. Questi fondi spesso realizzano profitti più elevati durante i periodi di crescita economica, quando la domanda di immobili commerciali aumenta, portando a affitti più elevati e a un aumento del valore degli asset.
Quando il valore degli asset immobiliari aumenta, aumenta anche il valore dei REIT. Questa crescita dei ricavi può derivare da molteplici fonti, come l'acquisizione di nuovi immobili, l'aumento del numero di inquilini nell'immobile e l'aumento degli affitti. Inoltre, altri fattori, come i tassi di interesse più bassi, potrebbero contribuire ad aumentare la domanda di REIT e quindi ad aumentarne il valore.
Come possono i principianti investire nei REIT?
Chiunque può investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) come investitore individuale. Si tratta di un processo semplice, come aprire un conto di trading presso una società di brokeraggio. Da lì, puoi depositare fondi e iniziare a investire in singoli REIT quotati in borsa, in modo simile ad altri asset sul mercato azionario. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) rappresentano un'opzione interessante per gli investitori che desiderano diversificare i propri portafogli di investimento con un'esposizione immobiliare, senza dover possedere o gestire immobili veri e propri.
Per investire in REIT privati non quotati, è necessario soddisfare i requisiti di reddito ed essere un investitore accreditato secondo le normative locali del mercato finanziario. Questi fondi solitamente richiedono un investimento minimo inferiore e possono comportare rischi più elevati rispetto alle loro controparti quotate in borsa.
I dividendi dei REIT vengono pagati mensilmente?
Dipende dal REIT. Alcuni REIT pagano dividendi mensili, il che rappresenta un importante vantaggio nell'investire in questi fondi. Mentre altri fondi pagano i dividendi trimestralmente o annualmente. Tutti i REIT sono tenuti a distribuire dividendi almeno una volta all'anno. Questi profitti sono noti come dividendi e rappresentano una quota degli utili del fondo che viene distribuita agli azionisti.
Se la frequenza dei pagamenti dei dividendi ti preoccupa, fai le tue ricerche e controlla il programma di pagamento prima di investire in un determinato REIT. Informatevi sullo storico e sull'importo dei dividendi del fondo, poiché ciò vi aiuterà a prendere una decisione di investimento informata.
Hai bisogno di un modulo fiscale K-1 o 1099 per investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)?
Se possiedi azioni in un fondo comune di investimento immobiliare (REIT), non devi presentare il modulo K-1, utilizzato per gli investitori in società a responsabilità limitata (LLC) tassate come società di persone. I REIT, essendo società quotate in borsa, non necessitano di questo modulo.
Agli investitori REIT viene invece rilasciato un modulo fiscale 1099-DIV, che riporta i dividendi e solitamente elenca le distribuzioni di plusvalenze. Questo modulo semplifica la dichiarazione dei redditi dei redditi derivanti dai REIT.
Dovresti investire nei REIT?
Investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) è un ottimo modo per diversificare qualsiasi strategia di investimento ed è un modo eccellente per investire nel settore immobiliare senza dover possedere alcun immobile fisico.
Anche se alcuni potrebbero essere contenti di essere proprietari di immobili, il vantaggio di non intervento offerto dai REIT li rende investimenti interessanti.
