Investimenti immobiliari per i giovani: la tua guida per iniziare il tuo percorso a vent'anni.

Investire nel settore immobiliare è un modo sicuro per accumulare una notevole ricchezza e, come per qualsiasi investimento, iniziare in giovane età può aumentare significativamente i potenziali rendimenti. Personalmente possiedo 11 immobili a reddito che generano circa 5000 dollari al mese di flusso di cassa netto, al netto di tutte le spese. Ma se potessi tornare indietro nel tempo, la prima cosa che farei sarebbe iniziare a investire nel settore immobiliare molto prima (ho acquistato il mio primo immobile a reddito a 31 anni).

In questo articolo tratterò le basi per diventare un investitore immobiliare e tutto ciò che devi sapere prima di effettuare il tuo primo investimento immobiliare.

Investire nel settore immobiliare è un buon investimento?

Gli investimenti immobiliari a lungo termine sono attraenti perché offrono sia una crescita del capitale che un flusso di cassa derivante dagli affitti. Sebbene i prezzi degli immobili negli Stati Uniti siano aumentati costantemente per decenni, il successo di un investitore immobiliare dipende dalla capacità di individuare buone occasioni e di gestire con saggezza rischi e spese.

Un gran numero di influencer e reality show ritraggono i giovani investitori immobiliari come persone che raggiungono con facilità un successo fenomenale. E se non si è un po' scettici, si potrebbe facilmente credere che fare milioni con il settore immobiliare sia semplice come acquistare un immobile da ristrutturare e fare qualche visita a un negozio di bricolage.

La verità è che fare investimenti immobiliari intelligenti è un'arte che richiede un notevole impegno nella formazione e nella ricerca dell'affare perfetto. Un singolo cattivo investimento immobiliare può costare centinaia di migliaia di dollari e potenzialmente rovinare il tuo punteggio di credito.

Sei pronto a investire nel settore immobiliare?

Prima di poter diventare un investitore immobiliare di successo, è fondamentale che le tue altre finanze siano in ordine. Se hai difficoltà a gestire i debiti delle carte di credito o non hai ancora accantonato una somma sufficiente a coprire le spese di qualche mese in un fondo di emergenza, occupati prima di tutto di questi aspetti.

Avere un buon punteggio di credito è solitamente un prerequisito per acquistare un immobile se si intende accendere un mutuo. Supponendo di avere il capitale disponibile per un acconto, ottenere un mutuo potrebbe essere l'ostacolo maggiore all'acquisto del primo immobile da mettere a reddito, quindi vale la pena prestare attenzione al proprio punteggio di credito.

Infine, valuta come gli investimenti immobiliari si inseriscono nella tua strategia di investimento complessiva . Personalmente, non mi avventurerei negli investimenti immobiliari prima di aver sfruttato appieno i conti pensionistici con agevolazioni fiscali, come un IRA e, se ne hai uno sul lavoro, un 401(k).

Metodi di investimento immobiliare

Esistono diversi modi per investire nel settore immobiliare, ognuno con i propri vantaggi e svantaggi. Per i principianti, è possibile consultare una guida pratica su come ottenere profitti con un budget limitato.

Investimento immobiliare diretto

Quando la maggior parte delle persone pensa agli investimenti immobiliari, probabilmente immagina l'acquisto di un immobile a scopo di lucro. Nell'investimento immobiliare diretto, l'investitore acquista un edificio e ne diventa proprietario e locatore.

In qualità di proprietario e locatore, l'investitore deve sostenere i costi di manutenzione dell'edificio e le imposte sulla proprietà, ma riscuote l'affitto dagli inquilini. Se l'investitore incassa più affitto di quanto paga (incluse eventuali rate del mutuo), l'investimento genera un flusso di cassa che può costituire un reddito per l'investitore. Anche se l'investimento non genera un flusso di cassa positivo, l'investitore può comunque realizzare un profitto rivendendo successivamente l'immobile a un prezzo superiore.

L'investimento immobiliare diretto è il modo più redditizio per investire nel settore, ma richiede un impegno considerevole. Gli investitori devono rischiare il proprio denaro e il proprio credito personale e lavorare costantemente per garantire che i loro immobili vengano affittati e mantenuti in buono stato.

Rivendita di case

Il "flipping immobiliare" consiste nell'acquisto di un immobile in cattive condizioni a un prezzo basso, nella sua ristrutturazione e nel suo successivo rivendita rapida a scopo di lucro. Gli investitori in questo settore possono guadagnare (o perdere) decine o centinaia di migliaia di dollari per ogni transazione, il che lo rende un investimento ad alto rischio e ad alto rendimento.

A meno che non abbiate spiccate doti negoziali e una solida conoscenza del settore edile, è meglio lasciare l'acquisto e la rivendita di immobili ai professionisti (contrariamente a quanto si vede nei programmi televisivi!).

Fondi di investimento immobiliare (REIT)

Un fondo di investimento immobiliare, o REIT, è un fondo di investimento che acquista immobili per conto dei suoi investitori. Esistono migliaia di REIT quotati in borsa che è possibile negoziare sul mercato azionario come qualsiasi altra azione o fondo. Esistono anche REIT privati ​​in cui è possibile investire tramite piattaforme immobiliari online.

I REIT rappresentano un modo interessante per diversificare un portafoglio azionario e obbligazionario con il settore immobiliare o per investire passivamente nel mercato immobiliare. I REIT possono offrire una diversificazione di gran lunga maggiore rispetto alla creazione di un proprio portafoglio di immobili a reddito. Ciò riduce il rischio, ma potrebbe anche limitare i potenziali rendimenti. Inoltre, non si ha voce in capitolo sulla scelta degli immobili acquistati dal REIT.

Crowdfunding immobiliare

Le piattaforme immobiliari online come Fundrise e Ark7 consentono di investire nel settore immobiliare a partire da poche migliaia di dollari. Queste piattaforme utilizzano il "crowdfunding" per gli investimenti immobiliari, raccogliendo piccole somme da decine di investitori per acquistare immobili.

A differenza degli investimenti in fondi di investimento immobiliare (REIT), è possibile scegliere in quali operazioni investire.

Investendo in una piattaforma di crowdfunding immobiliare, riceverete la vostra quota dei flussi di cassa e degli eventuali guadagni in conto capitale derivanti dalla vendita dell'immobile. I vostri fondi rimarranno vincolati per tutta la durata dell'investimento. I vostri rendimenti saranno inferiori rispetto a quelli che otterreste acquistando direttamente un immobile, poiché la piattaforma trattiene una percentuale dei profitti. Inoltre, non è necessariamente meno rischioso: se l'immobile necessita di importanti lavori di manutenzione o rimane sfittto per un periodo prolungato, potrebbe verificarsi una forte domanda di capitale che richiederà agli investitori di immettere ulteriori fondi in breve tempo.

Come investire nel settore immobiliare da principiante

Se siete interessati agli investimenti immobiliari ma non disponete di capitale sufficiente, di un buon punteggio di credito o non avete la volontà di acquistare direttamente un immobile, investire in fondi di investimento immobiliare (REIT) o tramite crowdfunding è un ottimo modo per entrare nel mondo degli investimenti immobiliari senza assumersi grandi rischi. Questo tipo di investimento è un'ottima opzione per iniziare con una piccola somma di denaro. Tuttavia, per il resto di questo articolo, daremo per scontato che siate interessati a investire direttamente nel settore immobiliare.

Comprendere il flusso di cassa

Alcune persone investono nel settore immobiliare con l'obiettivo di ottenere un aumento di valore (apprezzamento), ma gli investitori accorti investono per generare un flusso di cassa.

Il flusso di cassa è il denaro che guadagni mensilmente dai tuoi immobili in affitto, al netto di tutte le spese. Il grande vantaggio del flusso di cassa è che cresce nel tempo senza intaccare il capitale inizialmente investito. È simile alle azioni con dividendi molto elevati, quindi non devi preoccuparti dell'aumento del valore delle azioni per ottenere ottimi rendimenti.

Il tuo flusso di cassa aumenterà nel tempo perché gli affitti cresceranno con l'inflazione, mentre le rate del mutuo rimarranno stabili. Alla fine, estinguerai il prestito e il tuo flusso di cassa aumenterà in modo significativo.

Nei miei immobili in affitto, ottengo un rendimento del 20% sul capitale investito, il che non è sempre facile, ma è realizzabile a seconda della località e dell'importo investito. Questo rendimento non include i vantaggi fiscali degli immobili in affitto, la riduzione dell'investimento iniziale o il potenziale apprezzamento del valore, tutti fattori che aumentano il ritorno sull'investimento (ROI). Ecco un ottimo articolo su come calcolare correttamente il flusso di cassa.

Comprendere il flusso di cassa necessario per rendere redditizio un investimento immobiliare è il primo passo. Dovresti informarti sui prezzi degli immobili nella tua zona, calcolare le rate del mutuo e le imposte sulla proprietà, quindi valutare il mercato degli affitti e il reddito previsto.

Molti investitori si affidano alla "regola del 2%", un principio generale secondo il quale l'affitto mensile riscosso dovrebbe essere pari o superiore al 2% del prezzo di acquisto dell'immobile. Ad esempio, se si acquista un immobile per 200,000 dollari, sarà necessario incassare almeno 4,000 dollari al mese di affitto. Chiaramente, rispettare questa regola non è sempre facile.

Come finanzierete l'acquisto dei vostri immobili?

Si dice spesso che "il contante è re", e questo vale certamente anche per il mercato immobiliare. Se si ha la fortuna di acquistare un immobile in contanti, si eviteranno le complesse procedure burocratiche di un mutuo, si concluderà l'affare più rapidamente e si genererà un flusso di cassa positivo in tempi più brevi, poiché non ci sono interessi da pagare.

Se hai bisogno di un mutuo, tieni presente che la maggior parte delle banche richiede all'investitore di versare almeno il 20% come acconto sull'immobile destinato alla locazione.

Questa cifra è significativa per la maggior parte delle persone, soprattutto considerando che l'immobile potrebbe necessitare di riparazioni, che si dovranno sostenere costi di chiusura e che sarà opportuno avere un fondo di riserva per le emergenze. Potrebbe essere sufficiente disporre del 30% o più del prezzo di acquisto in contanti per possedere comodamente un immobile da affittare.

Se acquisti una casa in cui vivere, puoi ottenere determinati prestiti (come i prestiti USDA e VA) che non richiedono un acconto, oppure puoi acquistare una casa con un acconto minimo del 5%. Sebbene non sia possibile affittare immediatamente la casa acquistata come residente e proprietario, è possibile farlo dopo un certo periodo di tempo (di solito un anno). Molte persone che conosco hanno iniziato a investire nel settore immobiliare in questo modo fin da giovani: hanno acquistato una casa o un appartamento, ci hanno vissuto per uno o due anni, poi l'hanno affittato e hanno acquistato una seconda casa in cui vivere.

Un'altra opzione è acquistare un duplex o un immobile con più unità abitative, vivere in una di esse e affittare le altre. Si può anche acquistare un immobile plurifamiliare con da una a quattro unità e abitarne in una, diventando così sia residente che proprietario. Dopo aver vissuto nell'unità per 12 mesi, si può affittare l'intero edificio e ripetere il processo.

Quando si è giovani, trasferirsi in una casa da affittare è molto più semplice. Ma quando si ha una famiglia, diventa molto più difficile convincere il coniuge e i figli della necessità di cambiare casa ogni anno, scegliendo un'abitazione che potrebbe non soddisfare le loro aspettative.

Trovare un buon immobile in affitto

Trovare immobili da affittare che generino rendimenti interessanti non è facile, e la mia esperienza non fa eccezione. Molti investitori ottengono rendimenti superiori ai miei, ma hanno investito tempo e impegno considerevoli per comprendere il mercato, ricercare immobili e approfondire le specificità degli immobili in affitto. Con l'avanzare dell'età, il tempo libero diminuisce a causa degli impegni lavorativi e familiari e della ricerca di nuovi hobby. Imparare a conoscere il settore immobiliare, il mercato e come trarne profitto diventa più difficile con l'età (a meno che non si raggiunga l'età pensionabile). Pertanto, è fondamentale elaborare un piano finanziario realistico già a vent'anni per poter investire in modo efficace.

Inoltre, ristrutturo e vendo circa 10-15 case all'anno, il che mi rende un esperto nel concludere ottimi affari immobiliari. Acquisto la maggior parte dei miei immobili tramite il Multiple Listing System (MLS), anche con prezzi in aumento e forte concorrenza.

Ecco alcuni consigli per ottenere ottimi affari:

• Essere un agente immobiliare mi aiuta a concludere ottimi affari e mi permette di agire molto rapidamente. Non dico che tutti gli investitori dovrebbero essere agenti immobiliari, ma è sicuramente un vantaggio!
• Se non sei un agente immobiliare, prenditi tutto il tempo necessario per trovare un agente di prim'ordine che lavori velocemente per te e trovi le migliori offerte.
• Dedica del tempo alla ricerca dei prezzi e delle tariffe di affitto nel tuo mercato per capire cosa costituisce un buon affare.
• Non affidarti esclusivamente a un agente immobiliare per trovare buoni affari. Molti agenti non sono investitori e potrebbero non sapere cosa stai cercando. Invece, Sii disciplinato finanziariamente Nella tua ricerca e valutazione delle offerte.
• Unisciti a un club di investitori immobiliari nella tua zona per incontrare altri investitori e scoprire cosa acquistano e come lo fanno.

Comprendere i rischi

Non c'è dubbio che possedere immobili da affittare comporti rischi e impegno significativi. L'errore più grande che vedo commettere dagli investitori è quello di acquistare con l'obiettivo di un apprezzamento del valore dell'immobile, pur registrando un flusso di cassa negativo.

È fantastico che il valore dei miei immobili stia aumentando, ma ciò che amo di più è il flusso di cassa. Il flusso di cassa mi permette di avere soldi in tasca, che posso usare per acquistare altri immobili, investire altrove o concedermi cose piacevoli. Se il flusso di cassa è negativo, è molto probabile che le cose vadano male.

Il problema del flusso di cassa negativo è che la maggior parte degli investitori sottovaluta la quantità di denaro che dovrà spendere per i propri immobili in affitto. Inoltre, non c'è alcuna garanzia che il valore di mercato dell'immobile aumenterà, né quando questo aumento si verificherà. Con il tempo, è probabile che gli immobili si rivalutino, ma potrebbero anche deprezzarsi prima. Per quanto tempo si può continuare a pagare l'affitto ogni mese? Prima o poi, le persone finiscono i soldi e sono costrette a vendere, a volte a un prezzo inferiore a quello di acquisto. Pertanto, capire come finanziare correttamente il più grande investimento della propria vita è fondamentale. Se si ha un flusso di cassa positivo, non si dovrà vendere e non lo si vorrà, perché si avranno soldi in tasca.

Un altro aspetto che spesso viene trascurato è la manutenzione. È fondamentale destinare un budget mensile alle spese di manutenzione. Stimo che dal 10% al 20% del mio affitto mensile sia destinato alla manutenzione, a seconda dell'età e delle condizioni dell'immobile. Se non si include la manutenzione nel budget, si rischia di non ricavare alcun reddito dagli immobili in affitto. Per gestire al meglio queste spese, si può utilizzare la regola del 50/30/20 , che offre un efficace schema di pianificazione.

Per i miei immobili in affitto, le rate mensili del mutuo variano da 400 a 600 dollari, incluse tasse e assicurazione. L'affitto mensile varia da 1,100 a 1,500 dollari. Dopo aver considerato i potenziali costi di manutenzione e i periodi di inoccupazione, il mio flusso di cassa netto è di circa 500 dollari al mese.

Gestire immobili in affitto richiede tempo e impegno. Dovrai trovare inquilini, redigere un contratto di locazione, registrare accuratamente entrate e uscite e assicurarti che tutti paghino puntualmente. Puoi anche affidare la gestione di tutti questi compiti a un amministratore immobiliare, con una spesa che si aggira intorno all'8-10% dell'affitto mensile, ma è importante includere anche questo costo nel budget.

Conclusione

Investire in immobili da affittare può essere un ottimo modo per andare in pensione anticipatamente. Tuttavia, non si tratta di una scorciatoia per arricchirsi velocemente, né di un investimento semplice. Investire nel settore immobiliare richiede tempo, flessibilità e ambizione per avere successo. Prima si inizia, più facile sarà e migliore sarà la posizione in cui ci si troverà in futuro. Quindi, è fondamentale iniziare a pianificare le proprie finanze fin da ora.